Brexit. 可以挫败租约吗?

经过 Wright Hassall. 2019年7月29日

虽然Brexit对许多人来说可能会令人沮丧,但它是否可能挫败了最近被高等法院审查的租约。这 欧洲药品管理局 (EMA)是欧盟(欧盟)代理机构,负责欧盟药物的科学评估,监督和安全监测。 2014年,在金丝雀码头租赁了25年的租约,以作为其总部使用。决定离开欧盟后,EMA写信给其房东说 “如果发生Brexit,我们将把这个活动视为租约的挫败感。”

EMA的说明原因 想要结束他们的租约是因为它是'不可思议的'欧盟 代理人以非欧盟成员国为基础,因此需要重新安置。 显然,EMA不希望为其新办事处支付租金以及 一个伦敦办事处,它觉得它无法再使用它。

如果EMA可以证明这一点 Brexit是一个令人沮丧的事件,租约将终止,并在这样释放 从剩余20年支付租金的义务的EMA。这 房东不同意布雷克利特是一个(合法)令人沮丧的事件,并寻求一个 法院宣言,以保护其大量租金收入。

那么令人沮丧?

法律概念 挫败感是法律认识到有时事情发生的地方,没有 归因于任何一方的故障,停止达成协议 或者这将使这一协议完全不同。例如,当世界 WAR II违反了在利兹到波兰制造的货物的合同 变得沮丧,因为,在合同形成后,它变成了 非法将货物销售为波兰。同样在爱德华国王的加冕时 vii被推迟,因为他生病了,购买门票要看 因为没有加冕因子,那一天的加冕令人沮丧。挫折 立即将合同带到最后,而不为自己创造责任 party.

EMA的论点

EMA争辩说 BREXIT后,他们将履行其义务是违法的 租约,或者有一个共同的目的是向EMA提供欧洲人 headquarters.

违法行为

法院发现英语 法律并没有阻止EMA在租约下履行其义务。它 还表示,如果欧洲法律使EMA违法 使用该物业或履行其租赁义务,这是欧盟法律的问题 并“不是英国挫折法的问题”。

在这个特定的例子中, 法院继续说,因为EMA是欧盟代理商,那么即使它 错了,它应该考虑到欧盟非法性的问题,这些问题 不会通过欧盟自我造成的,而不是通过法规来处理 Brexit的影响。由于无法使用监督活动的挫折 是由其中一个缔约方引起的,这些方将被考虑在内 by the Court.

共同的目标

法院不同意那里 是租约的常用目的。 EMA希望最多地使用空间 灵活的术语它可以得到,而且最低的租金,而房东则想要 完全相反:最长术语的最大租金。在那个基础上 没有共同的目的,这无法作为挫折的基础。

法官说“...... 事实是,后者表明EMA已经支付了太高的价格 它获得的房屋,因为它未能建立进入灵活性的租赁 关于活动所显示的术语将是其商业利益。“ 然而,挫败感不能仅仅被用来摆脱糟糕的讨价还价。

概括

虽然这是欢迎新闻 房东担心寻求使用Brexit退出财产的租户 合同或租约,EMA最近被授予申请上诉 decision.  物业律师和房东 将遵守观察,看看上诉法院是否必须谈谈EMA pursues an appeal.

作者

Michael Goldfitch是一家与律师事务所的商业物业律师 Wright Hassall.

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